近日，獲悉，卓越集團(tuán)旗下物業(yè)管理服務(wù)提供商卓越商企服務(wù)遞表港交所。此次在港上市，卓越商企服務(wù)計劃全球發(fā)售3億股股份(視乎超額配股權(quán)行使與否而定)，其中約2.7億股發(fā)售股份將用作國際發(fā)售(可予重新分配及視乎超額配股權(quán)行使與否而定)，其余約3000萬股發(fā)售股份將作香港發(fā)售(可予重新分配)，作價每股9.30港元至10.68港元。

公司將于2020年10月7日上午9時開始于香港公開發(fā)售，至2020年10月12日中午12時截止。股份預(yù)計將于2020年10月19日開始于聯(lián)交所進(jìn)行買賣，股份代號為6989。股票將以每手買賣單位1,000股股份進(jìn)行買賣。

假設(shè)發(fā)售價為每股發(fā)售股份9.99港元(即指示性發(fā)售價范圍的中位數(shù))，經(jīng)扣除就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷傭金及其他估計開支后，卓越商企服務(wù)此次全球發(fā)售的應(yīng)收所得款項凈額約28.66億港元。公司擬將全球發(fā)售所得款項凈額用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，包括戰(zhàn)略性收購及投資;開發(fā)信息技術(shù)系統(tǒng);在管物業(yè)的設(shè)施升級;吸引及培養(yǎng)人才;以及一般公司用途。

卓越商企服務(wù)此次IPO引入9家基石投資者，據(jù)此，基石投資者協(xié)議投資合共1.5億美元以認(rèn)購合共116,363,000股國際配售股份。該9家基石投資者包括Tencent Mobility Limited(騰訊控股有限公司的全資附屬公司)、Gorgeous Tulips Limited(JD.com, Inc. 的全資附屬公司)、南方基金管理股份有限公司、Snow Lake China Master Fund、3W Fund Management Limited、奧陸資本有限公司、GSC Fund 1及Vision Fund 1(兩者均為Foresight Orient Global Superior Choice SPC的子基金)、以及璞石資本有限公司及銘基基金。

中國領(lǐng)先商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商，擁有良好的往績紀(jì)錄及強(qiáng)大品牌知名度

卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司是中國領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商。自1999年成立以來，公司一直專注商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，在管物業(yè)主要包括：商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)，亦是市場上為數(shù)不多、專業(yè)為商務(wù)物業(yè)提供綜合服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)提供商之一。公司旨在為客戶提供覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)。截至2020年5月31日，公司在34個城市擁有331個在管項目，總面積為2,580萬平方米。公司的在管物業(yè)大部分位于中國一線及新一線城市。除了更傳統(tǒng)的基本物業(yè)管理服務(wù)外，亦開發(fā)范圍廣泛的增值服務(wù)以滿足客戶需要，包括資產(chǎn)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)及特定增值服務(wù)。

根據(jù)弗若斯特沙利文報告，于2019年，按向商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收入計，公司在中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第四，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第二。按向高端商務(wù)物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)所得收入計，公司在中國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名第三，在大灣區(qū)商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商中排名***。

就財務(wù)數(shù)據(jù)來看，報告期內(nèi)，卓越商企服務(wù)的收入及利潤持續(xù)增長。招股書顯示，2017-2019年、截至2019年5月31日止五個月及截至2020年5月31日止五個月，卓越商企服務(wù)的收入分別為9.47億元、12.23億元、18.36億元、5.9億元及9.4億元;同期，利潤分別為1.36億元、1.57億元、2.34億元、7700萬元及1.54億元。

招股書顯示，卓越商企服務(wù)的業(yè)務(wù)包括商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)，以及住宅物業(yè)。其中，商務(wù)物業(yè)包括寫字樓及商務(wù)綜合體;以及企業(yè)大樓和辦公與研發(fā)園區(qū)。

就業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，卓越商企服務(wù)管理層表示，公司會繼續(xù)在商務(wù)物業(yè)領(lǐng)域的拓張，包括進(jìn)行市場外拓，而商務(wù)物業(yè)服務(wù)市場無論是從量還是從質(zhì)方面都會有更大的市場規(guī)模。公司仍然會聚焦商務(wù)物業(yè)的二大板塊。***個是高端商務(wù)物業(yè)，包括城市綜合體商企項目，企業(yè)大樓以及企業(yè)各種各樣的園區(qū)。第二類是公共物業(yè)，公建包括工業(yè)園區(qū)。由于公共物業(yè)本身的規(guī)模較大，相比之下，它的管理復(fù)雜度較低。目前，高端商務(wù)物業(yè)是卓越商企服務(wù)的優(yōu)勢、特色以及高質(zhì)量板塊。而第二個板塊具有一定的規(guī)模性，它管理的復(fù)雜度不高但對公司業(yè)務(wù)也有一定的貢獻(xiàn)。

近幾年，卓越商企服務(wù)一直在進(jìn)行全國化布局，無論是卓越集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)，還是對外業(yè)務(wù)的拓展，以及將大灣區(qū)作為收并購的目標(biāo)區(qū)域。未來，公司將加大長三角地區(qū)的擴(kuò)張力度，同時發(fā)展其他一線和新一線城市。

大灣區(qū)作為中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一個區(qū)域，公司在該區(qū)域發(fā)展業(yè)務(wù)具有顯著優(yōu)勢。與此同時，公司也在發(fā)展長三角地區(qū)。公司管理層表示，因?yàn)殚L三角地區(qū)無論是在房地產(chǎn)開發(fā)項目，還是大客戶業(yè)務(wù)布局，以及長三角地區(qū)城市的密集程度都能夠支撐公司作為第二個基地的發(fā)展。此外，公司也會發(fā)展其他全國性的一線和新一線城市。

全生命周期物業(yè)管理服務(wù)及全行業(yè)鏈資產(chǎn)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)客戶資產(chǎn)價值***化

卓越商企服務(wù)致力延長客戶物業(yè)的使用年限及使其價值***化。公司為在管物業(yè)提供貫穿全生命周期的物業(yè)管理服務(wù)，旨在提高可持續(xù)性并維持高水平的出租率和租金溢價。通過覆蓋客戶物業(yè)全生命周期的物業(yè)管理服務(wù)，公司致力實(shí)現(xiàn)延長物業(yè)及附屬設(shè)施使用年限，以及減少設(shè)施使用年限內(nèi)的運(yùn)行費(fèi)用支出，提升客戶盈利能力。同時，公司亦提供全鏈條各種資產(chǎn)服務(wù)，包括前期物業(yè)顧問咨詢服務(wù)、二手物業(yè)資產(chǎn)租售代理服務(wù)及空間運(yùn)營服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)客戶物業(yè)的價值***化及使公司的收入來源多樣化。

公司的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在獨(dú)立的市場化拓展能力：通過多年來在商務(wù)物業(yè)領(lǐng)域的深耕，卓越商企服務(wù)對于商務(wù)物業(yè)的綜合運(yùn)營能力非常強(qiáng)，以及無論是公司服務(wù)的標(biāo)桿性的優(yōu)質(zhì)商務(wù)項目，還是優(yōu)秀的企業(yè)客戶，都給公司帶來了非常好的品牌示范效應(yīng)，使公司擁有更多優(yōu)質(zhì)客戶資源。此外，卓越商企服務(wù)在高端商務(wù)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域獨(dú)具特色、為商務(wù)物業(yè)專業(yè)人才提供保障，以及持續(xù)應(yīng)用科技手段來提高管理效率和客戶體驗(yàn)。

因此，卓越商企服務(wù)的寫字樓及商務(wù)綜合體管理服務(wù)深受客戶高度評價。根據(jù)北京賽惟咨詢有限公司的資料，卓越商企服務(wù)在管的10棟寫字樓及商務(wù)綜合體468名用戶中，約99%對公司的物業(yè)管理服務(wù)表示滿意，較中國行業(yè)平均水平約95%為高，因此認(rèn)為卓越商企服務(wù)是商務(wù)物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)桿。

定制化綜合服務(wù)能力，贏得各行業(yè)知名企業(yè)的青睞，帶來穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的長期客戶資源

提供定制化綜合企業(yè)服務(wù)的能力是卓越商企服務(wù)吸引大客戶的重要競爭優(yōu)勢。公司為各行各業(yè)的市場龍頭公司提供服務(wù)，包括中國的互聯(lián)網(wǎng)公司、高科技公司及金融機(jī)構(gòu)。據(jù)弗若斯特利沙文報告，在中國十大互聯(lián)網(wǎng)公司中，卓越商企服務(wù)為其中7間提供服務(wù)，例如，卓越商企服務(wù)分別自2010年及2014年，為一家中國領(lǐng)先跨國互聯(lián)網(wǎng)公司及領(lǐng)先高科技公司提供服務(wù)。公司相信，提供優(yōu)質(zhì)企業(yè)服務(wù)的能力，使得卓越商企服務(wù)成為少數(shù)能夠提供綜合性解決方案的物業(yè)管理公司、幫助提高客戶粘性，并創(chuàng)造了新的收入。為進(jìn)一步提升與客戶的業(yè)務(wù)關(guān)系，卓越商企服務(wù)已與部分主要客戶訂立戰(zhàn)略框架協(xié)議。

運(yùn)用「E+FM智慧雙平臺」，提升客戶體驗(yàn)及管理效率

卓越商企服務(wù)致力將新技術(shù)應(yīng)用于服務(wù)。公司運(yùn)用「E+FM智慧雙平臺」包括FM智慧管理信息平臺和「O+」平臺，提升運(yùn)營效率及增強(qiáng)客戶體驗(yàn)。當(dāng)中利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支持的FM智慧管理信息平臺連接維護(hù)的設(shè)施、技術(shù)人員及公司管理團(tuán)隊，整合了公司所管理的設(shè)備的維保計劃，并實(shí)時追蹤計劃的執(zhí)行情況。該平臺大幅提高公司設(shè)備維護(hù)效率，對比2018年12月及2019年12月，技術(shù)人員能夠在規(guī)定時限內(nèi)響應(yīng)設(shè)備維修及維護(hù)請求比率由65.8%提升至82.8%。公司每月可處理的維修工作平均數(shù)量由274個增至481個。

另一方面，公司從既有的大客戶管理系統(tǒng)了解到客戶的需求，并通過「O+」平臺為他們提供多種服務(wù)，有助提高客戶的滿意度和粘性。截至2020年5月31日，「O+」平臺注冊用戶約900,000，2020年5月的月活躍用戶約140,000。

卓越商企服務(wù)的管理層表示，這幾年公司對智能化的投入和關(guān)注度等非常高。整個互聯(lián)網(wǎng)的上半場更偏向于技術(shù)引領(lǐng)業(yè)務(wù)，而下半場要通過業(yè)務(wù)引領(lǐng)技術(shù)。公司管理層稱，未來的趨勢一定是標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、管理邏輯線上化，這樣才能提高效率，并且能夠減少對人的依賴，發(fā)現(xiàn)客戶更多的需求。卓越商企服務(wù)這幾年，首先是通過E+智慧雙平臺提高了管理效率、減少了成本，并且保障了項目運(yùn)營的安全度更高，對資產(chǎn)的使用年限也會保障得更好。

公司另外一個平臺是對于客戶服務(wù)的平臺。由于企業(yè)服務(wù)需求非常廣泛。公司比較看好企業(yè)服務(wù)。卓越商企服務(wù)的管理層稱，隨著公司規(guī)模的增大，特別是商企項目中更多的是高凈值客戶，他們的需求從B端延伸到C端，這都是公司非常好的增值空間。

另外就內(nèi)控方面來說，無論財務(wù)方面，還是采購，以及項目運(yùn)營管理財務(wù)BI，卓越商企服務(wù)都已經(jīng)建立了非常完善的體系，能夠支持公司規(guī)?；陌l(fā)展。

獨(dú)立業(yè)務(wù)開發(fā)能力和卓越集團(tuán)的有力支持，業(yè)務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)展

憑借高質(zhì)量的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)及良好的市場口碑，卓越商企服務(wù)獲得多個獨(dú)立第三方委聘，客戶包括許多高新科技公司、互聯(lián)網(wǎng)公司、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府及公共機(jī)構(gòu)等。截至2020年5月31日，公司管理285個由獨(dú)立第三方開發(fā)的項目，總面積為1,510萬平方米，占公司在管總面積的約58.4%。于2019年及截至2020年5月31日止五個月，自該等項目產(chǎn)生的收入分別約為人民幣9.106億元及人民幣5.160億元，占公司基本物業(yè)管理服務(wù)同期所得收益的約57.8%及62.6%。

與此同時，公司還通過在戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域的收并購方式，快速擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模和區(qū)域布局。通過于2019年成功收購的武漢雨陽、浙江港灣及武漢環(huán)貿(mào)，公司截至2020年5月31日獲得的在管面積約為390萬平方米，當(dāng)中包括武漢環(huán)貿(mào)中心、學(xué)校、博物館、醫(yī)院和政府設(shè)施等。公司發(fā)展亦依托卓越集團(tuán)的支持。卓越集團(tuán)擁有多個規(guī)劃中的城市更新舊改項目。截至2020年5月31日，公司管理45個由卓越集團(tuán)開發(fā)的項目，總面積為1,070萬平方米。此外，來自卓越集團(tuán)的總合面積約為2,090萬平方米，預(yù)計將于三年內(nèi)交由公司管理。于往績記錄期，公司對卓越集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的中標(biāo)率保持在100.0%。

卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼董事會主席李曉平表示：公司一直專注商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，擁有良好的市場聲譽(yù)和優(yōu)秀品牌。憑借公司提供綜合服務(wù)的能力及服務(wù)商務(wù)物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，使公司能夠在中國物業(yè)管理行業(yè)占據(jù)有利位置，并使公司從競爭對手中脫穎而出。展望未來，卓越商企服務(wù)將繼續(xù)對大灣區(qū)進(jìn)行滲透，同時進(jìn)一步拓展長江三角洲地區(qū)，并提升公司在中國其他地區(qū)的實(shí)力，快速實(shí)現(xiàn)地域范圍和業(yè)態(tài)的擴(kuò)張;通過戰(zhàn)略性收購及投資實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張，以及致力通過向當(dāng)?shù)厥袌鎏峁﹥?yōu)質(zhì)服務(wù)建立聲譽(yù);繼續(xù)提高已開展的增值業(yè)務(wù)，并持續(xù)發(fā)展創(chuàng)新的增值業(yè)務(wù)，為客戶提供更全面的服務(wù);利用數(shù)據(jù)分析智能技術(shù)，進(jìn)一步提高公司的運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量，致力鞏固卓越商企服務(wù)在中國作為商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商的領(lǐng)先地位，為公司的股東及投資者創(chuàng)造***的投資回報。

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